空き家を一時的に賃貸してから売却する方法｜メリット・デメリット

実家を相続したものの、すぐに手放すか迷う方は多く存在します。

誰も住まない建物をそのままにしておくと、維持するだけで毎年多くの出費が発生するものです。

賃貸として他人に貸し出し、毎月の収入を得ながら将来の売り時を待つ方法を考えてみましょう。

この選択には、多くの魅力がある一方で、事前の準備を怠るとトラブルに発展する可能性も否定できません。

契約を交わす前に知っておきたい判断基準を分かりやすく説明します。

理想的な建物の活用方法を見つける手がかりとして役立ててください。

空き家を一時的に貸すメリットと家賃収入の仕組み

売却までの維持コストを家賃でカバーできる利点

空き家を所有しているだけで、毎年の固定資産税や都市計画税がかかります。

さらに一戸建ての場合は、庭木の伐採や定期的な清掃といった維持管理の手間や外注費用も必要になるものです。

一時的に誰かに貸し出すことで、これらの出費を毎月の賃料収入で補う仕組みが作れます。

たとえば、年間の維持費が約30万円かかる物件があると仮定します。

月に7万円で賃貸できれば、年間の家賃収入は84万円となり、維持費を支払っても手元にお金が残る計算です。

すぐに買い手が見つからない場合でも、焦らずに市場の様子をうかがいながら好条件での売り出しを待つ余裕が生まれます。

地域や建物の状態によって、貸し出せる賃料は変わるため、事前の調査が欠かせません。

固定資産税の額もエリアによって異なるので、収支計画を厳密に立てることが推奨されます。

収支が赤字になることを防ぐためにも、不動産会社から見積もりを取り、現実的な賃料相場を把握しておきましょう。

特に古い一戸建ては、放置すると固定資産税の特例対象から外れ、税負担が何倍にも膨らむリスクを抱えています。

特定空き家に指定されると、減税措置が適用されなくなる恐れがあるのです。

賃貸として活用していれば、こうした急激な税負担の増加を避ける助けにもつながります。

空き家特有の劣化を防いで資産価値を保つ効果

誰も暮らしていない家は、通気や通水が十分に行われないため、想像以上に早いスピードで痛んでしまいます。

窓を閉め切ったままにすると室内に湿気がたまり、カビやダニが繁殖して木材が腐食する原因になるのです。

誰かが住んで毎日の生活を送るだけで、自然と窓の開閉が行われ、家全体の健康状態が維持されます。

水道管も長期間水を通さないと、内部がサビついたり、排水トラップの水が蒸発して悪臭や害虫が侵入したりします。

人が暮らすことで毎日水が流れるため、配管のトラブルを未然に防げるようになるでしょう。

将来的に高く売りたいと考えている場合、建物の状態が良好に保たれていることは、大きなアピール材料となります。

一度大きく劣化してしまった住宅を元の状態に戻すには、数百万円規模の修繕費がかかるケースも珍しくありません。

日常的な換気や通水が行われていれば、そのような急な出費が発生するリスクも軽減されます。

資産としての価値を損なわずに、将来の引き渡しをスムーズに進めるための方法といえるでしょう。

入居者が退去した後に、少しのクリーニングだけで売りに出せる状態であれば、次の行動に移るのも容易です。

手入れが行き届いた物件は、買い手にとっても第一印象が良くなり、早期の売買契約につながりやすくなります。

賃貸期間中も建物の寿命を延ばすために、入居者の暮らしがプラスに働くことを知っておいてください。

賃貸後に売却することのデメリットと想定されるリスク

居住者がいることで買い手が内覧しにくくなる問題

誰かが住んでいる状態の家は、売却活動を進めるうえで少なからず制限がかかってしまいます。

買い手を探すためには、実際に家の中を見てもらう内覧の機会を設けるのが一般的です。

しかし、居住中の場合は入居者のスケジュールに合わせる必要があり、見学の回数が制限されることがあります。

また、生活感があふれる状態の部屋を見せることになるため、購入希望者に良い印象を与えにくくなる場合もあるでしょう。

空室であれば隅々まで自由に確認できますが、他人が暮らす部屋を細かく覗くのは遠慮してしまう人も少なくありません。

結果として、売り出しから買い手が見つかるまでの期間が長引く原因になることも考えられます。

賃貸中の物件はオーナーチェンジという、投資用物件としての取り扱いになるのが普通です。

一般的な住まいを探している人に向けて売り出すことが難しくなり、価格が相場より安くなるケースも少なくありません。

すぐに入居できない状態は、買い手を見つける際の大きな壁になることをあらかじめ理解しておきましょう。

退去時の原状回復費用がかさむ恐れ

入居者が退去する際には、経年劣化以外の汚損について修繕費を負担してもらうのが原則です。

しかし、長年の暮らしで生じた壁紙の変色や、軽微な床の傷などはオーナー側の負担で直さなければなりません。

売却を前提としたリフォームが必要な場合、想像以上の多額な費用が発生して、それまでの家賃収入が消えてしまうこともあります。

一戸建ての修繕は、マンションと比べて屋根や外壁、水回りの不具合など広範囲にわたるのが特徴です。

特に入居前と退去後の2回にわたって補修を行うと、工事費の総額が売却時の手取り額を圧迫する可能性もあるでしょう。

どれほどの修繕が必要になるかは建物の築年数や仕様によって大きく変動するため、一概には言えません。

契約前にリフォーム費用の見積もりを取り、家賃で回収できる見込みがあるかを冷静に検討することが大切です。

もし費用の回収に何年もかかるようであれば、無理に貸し出さず、最初から現状のまま売却した方が有利なこともあります。

目先の家賃収入だけに目を奪われず、最終的な手残りの資金をベースに計画を組み立てるようにしてください。

空き家を一時的に賃貸する2つの契約方法と選び方

貸し出す契約方法には、大きく分けて一般の賃貸契約と、期限を定める特殊な契約があります。

それぞれの特徴を把握し、自身の将来設計に合致する方を選ぶことが求められるでしょう。

ここでは、それぞれの制度の違いと注意点を分かりやすく説明します。

期限を設けて確実に退去してもらう定期借家契約

売却の時期があらかじめ決まっている場合、定期借家契約という方法を利用するのが基本です。

この仕組みは、あらかじめ定められた期間が満了すると、契約更新をせずに確実に退去してもらえる制度を指します。

一般的な賃貸契約のように、入居者が「まだ住み続けたい」と主張しても、自動で更新される心配がありません。

契約を結ぶ際には、書面を用いて「期間満了によって終了する」旨を事前に説明する法的な義務が課されています。

これを怠ると、期間を限定した契約として認められず、通常の一般賃貸と同じ扱いになってしまうので十分な注意が必要です。

期日が来たら確実に戻ってくるため、売却の手続きを予定通りに進められる点が最大の魅力と言えます。

ただし、入居者を募集する段階で期間が定められているため、借主を見つける難易度は上がる傾向にあります。

周辺の家賃相場よりも設定金額を抑えなければ、なかなか借り手が見つからないことも少なくありません。

地域の賃貸需要を見極めながら、適切な条件を設定できるパートナー選びが成功の鍵となるでしょう。

賃料相場と入居希望者の集まりやすさを比較する

一般の賃貸契約と定期借家契約では、得られる家賃や入居者の集まりやすさに違いが生まれます。

普通借家契約は入居者が望む限り更新できるため、高めの賃料を設定しやすく、借り手も集まりやすいのがメリットです。

しかし、いざ売りたいと思っても、立ち退きを求めるのが法的に困難であるため、売却の自由度は下がってしまいます。

一方で定期借家契約は、計画的な売却が可能になる代わりに、賃料は相場の7割から8割程度に下がるのが通常です。

さらに期間が短い場合、引越し費用や手間を嫌う入居者から敬遠される可能性が高くなります。

どちらの仕組みが自分の目的や資金計画に適しているか、特徴を比較表に整理しましたので参考にしてください。

以下の表は、一般的な傾向を示したものであり、地域や仕様、契約条件の変更によって結果が異なる場合があります。

比較項目	普通借家契約	定期借家契約
契約期間の終了	原則として自動更新される	期間満了で確実に終了する
賃料の設定相場	地域の通常相場を維持しやすい	相場より1割〜2割程度安くなる
入居者の見つけやすさ	needが多く見つけやすい	短期のため限定的になる
売却活動のしやすさ	入居中のため制限が多い	退去後のため空室で売り出せる

契約方法を誤ると、売りたい時期に売却できなくなるため、最初の選択が将来を左右します。

それぞれのメリットとリスクを慎重に見極めながら、手元に残したい資金と売却時期に合わせて判断しましょう。

事前に知っておくべき失敗例とよくあるトラブル

定期借家契約を理解していない入居者との立ち退き交渉

定期借家契約を結んだにもかかわらず、退去の時期になって入居者ともめる事案は時折見受けられます。

契約書には明記されていても、借主側が引っ越し先の確保に難航し、居住の継続を希望してくるケースです。

貸主が期間満了の1年前から6ヶ月前までに、書面で終了の通知を送っておかないと、対抗できなくなる決まりもあります。

この法的な通知手続きを忘れてしまうと、期限が来たからといって即座に明け渡しを請求することが難しくなるのです。

悪質なケースでは、立退料を請求されて売却費用が削られてしまう事態に陥ることもあります。

売却を前提として賃貸を行うならば、こうした法的な手続きや期日の管理をすべて正確に行わなければなりません。

こうしたトラブルを未然に防ぐため、入居時の重要事項説明は、専門的なスキルを持つ不動産会社を介して行いましょう。

当事者同士の口約束や、簡易的な契約書類だけで進めることは重大な危険を伴います。

最初の契約手続きに不備がないよう、プロのサポートを受けて万全な準備を整えることが、トラブル回避の近道です。

想定外の初期費用とリフォーム費用の回収不能

賃貸に出す前に、物件を貸し出し可能な最低限の品質に整えるための初期費用がかかります。

特に水回りの故障や雨漏りなどがある場合、修繕を完了させなければ入居者を募集することすら叶いません。

数万円のクリーニング代だけで済むと考えていたところ、古い給湯器の交換などで数十万円の出費になった事例もあります。

このように高額な工事を行っても、入居期間が数年と短い場合、得られる家賃だけで回収することは困難です。

売却時のプラス査定にもつながらないようなリフォームであれば、ただ出費が増えただけで終わってしまうかもしれません。

そのままの状態ですぐに売り出してしまった方が、金銭的な負担が軽く済んだと後悔する方もたくさん存在します。

貸し出す前のリフォームに投資する際は、想定される入居期間と得られる家賃の総額を天秤にかけましょう。

費用対効果が合わないと判断したときは、貸すという選択肢を潔く諦め、売却活動に専念する決断も必要になります。

信頼できる複数の事業者から事前に見積もりを取り、収支のバランスが取れているかを客観的に確認してください。

空き家を賃貸後に売却する際の流れと判断のポイント

賃貸開始から売却活動までの具体的なスケジュール

空き家を一時的に賃貸してから売却する場合、時間的な計画を長期的な視点で立てることが重要です。

まずは物件の状態を査定し、リフォームの必要性を確認してから入居者を募集します。

入居者が確定したら、定期借家契約の場合は期間満了の半年以上前から、退去に向けた手続きを開始しなければなりません。

退去が完了して部屋が空室になった段階で、速やかに本格的な売却活動をスタートさせます。

スケジュールは市場の動きや季節によって左右されるため、数ヶ月の遅れが生じるリスクもあらかじめ想定しておきましょう。

一般的に、春や秋の引っ越しシーズンに活動を合わせることで、スムーズな取引を期待できるようになります。

急いで手放す必要がある場合は、賃貸期間を短めに設定するなど、状況に応じた調整が求められるものです。

いつまでに現金化したいのかという期限をあらかじめ定めておけば、判断に迷うこともありません。

引き渡し完了までの目標日から逆算して、無理のない行動計画をプロと一緒に組み立ててください。

税金優遇制度が適用できる期間に注意する

空き家を売却する際には、利益に対してかかる税金を抑えるための特別控除制度が存在します。

しかし、人に貸し出すことで、この特例が受けられなくなる可能性が生じるため、制度の確認は必須です。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除という制度を適用するには、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却しなければなりません。

一時的に賃貸している間も、この期限のカウントダウンは進んでいることを忘れてはなりません。

もし入居者が予定通り退去しなかったり、その後の買い手探しが難航したりして期限を過ぎると、高い税金を支払うことになります。

結果として、得られた家賃よりも増えた税金の方が多くなってしまい、収支がマイナスになることもあるのです。

税金に関する条件や特例の適用要件は、個別の事情や最新の法律改正、また地域によって詳細が変わる前提で捉えましょう。

不安な場合は、自己判断を避けて税理士や税務署、あるいは不動産会社に契約前の確認を行っておくのが安心です。

まとめ

空き家を一時的に賃貸してから売却する方法は、毎月の維持費を家賃で相殺しつつ、建物の寿命を保つうえで効果的です。

しかし、契約制度の選択を誤ると、いざ売りたい時期に退去してもらえないといったトラブルや、修繕費で赤字になるリスクも潜んでいます。

さらに、税金の優遇措置が受けられる期間には制約があるため、貸し出す前に全体の時間管理を入念に行うことが重要でしょう。

価格や諸費用、各種特例の条件は、地域の特性や時期、建物の仕様によっても細かく変化します。

独りで悩まずに、まずは状況を理解してくれる信頼のおける専門会社に相談して、現状に最適な選択肢を見つけましょう。

じっくりと情報を比較し、納得のいく形で大切な不動産の価値を最大化する計画を進めてください。